配资参谋www.vhdr.cn 地产行业大变局,许家印新战略改造恒大

原标题:地产行业大变局,许家印新战略改造恒大

2020年3月31日,在恒大(HK.3333)的企业史上注定是一个节点性时间。恒大在这一天,不仅发布了2019年的年报业绩,更重要的是一向擅长在关键节点定战略的许家印抛出了“高增长、控规模、降负债”的新战略,堪称再造恒大。新战略至少在5年的时间线上深刻影响着这个中国最大的房地产企业,甚至将影响整个房地产行业格局。

为什么许家印会在这个时间节点抛出新战略,一定是他嗅到了某种变化的味道。正如许家印所说,“战略性的东西,一定是一个深入研究的,在不同的时期,不同的阶段,不同的国际国内的宏观经济情况,以及金融政策、行业政策,以及企业自身的发展,根据不同的时期,不同的阶段,不同的情况,都会做出不同的发展经营和战略。”

不夸张地说,许家印“毒辣敏锐”的洞察力在中国企业家里极为罕见,此时他要求下决心和力度务必完成“高增长、控规模、降负债”的新战略。对内而言,恒大这艘大船为何需要新航向?对外而言,大的宏观和行业又发生了怎样的变化?新战略会引领恒大更加稳健吗?

直面问题

一切的现状,都构成未来出发的原点。许家印作为恒大的掌舵者,他需要向内看,清晰的洞悉恒大的现状,他更需要向外看,准确把握大势,进而为恒大找准位置。

向内看,2019年恒大的年报和各项核心公司经营数据为观察者提供了维度。

2019年,恒大2019年实现合约销售额6011亿元,同比增长9%;核心利润408.2亿元,同比下降48%;资产负债率77.9%,同比增加4.2个百分点;净负债率159.3%,同比增加7.4个百分点;现金余额2287.7亿元,同比增长12%。

要论销售额、核心利润和现金余额,恒大依旧是那个恒大,三项指标均处于行业领头羊位置。在年报发布当日,二级市场依旧认可,恒大(HK.3333)上涨3.71%,第二日开盘一度上涨超过6%。

除了成绩,年报有没有反应出问题?当然有,恒大管理层也毫不掩饰,特别是与同行业相比,资产负债率和净负债率依旧处于偏高水平。

成绩与问题同在,今天的恒大现状是如何发展来的?许家印需要带领管理层在更长的维度向内做诊断,只有知道从哪里来,才能清晰往哪里去。

成立于1997年的恒大,相比于老牌房企万科和碧桂园,成立之时,扮演的是一个追赶者的角色。从1997年至2017年是房地产的黄金20年,恒大必须“稳准狠”地把握时机,走快速扩张的路线,也就是高负债、高增长。

这一段历程,恒大总裁夏海钧记忆深刻,他说,“恒大抓住了中国房地产的黄金20年,实现了从小的项目公司、跟其他中国龙头企业不在一个起跑线的地位上,成就了前三的辉煌业绩,2016年公司实现了销售是3700多亿元。”恒大也借此收获了全行业最多、最优质的土地储备。

2017年之后,房地产宏观调控频出,恒大提出由过往的“三高一低”(高负债、高杠杆、高周转、低成本)向“三低一高”(低负债、低杠杆、低成本、高周转)转变,这一战略立竿见影,恒大的净负债率由2016年的450%降低到2018年的150%。

棋至中局,从“高负债、高增长”的扩张战略到“三低一高”的转型战略,直至今日交出的成绩单,许家印给恒大定的过往战略已经完成了历史使命,许家印需要站在现在的时间节点向内看恒大。这时,无疑需要解决降负债的问题。

再向外看,地产黄金20年已经结束,房地产宏观调控和中国地产业大盘子是需要纳入战略中来考量的。

2019年,国内商品房销售额15.97万亿,增速已经比上年回落5.7个百分点。大势上,“房住不炒”的调控基调还会持续。

夏海钧明确地说,“作为房地产商来说,再想走回过去2006年到2016年或者是1996—2006年的黄金二十年是没有了,我们现在必须将房地产的金融属性去掉。”

这话再明白不过,金融属性去掉,高杠杆和负债自然也需要去掉,房地产只有回归实体经济的属性。实体经济就有实体经济的打法,真正买土地建房子卖然后取得合理的利润,在这样的基础上,买了土地就能够赚大钱的时代就已经没有了。

因此,在这个当口,无论是从恒大自身还是从行业大势出发,恒大都必须要做出调整和改变。直面问题,许家印提出“高增长、控规模、降负债”的战略打法切中恒大自身和行业趋势的要害。

许家印的答案:高增长、控规模、降负债

上文已经分析过,结合恒大自身所处的历史阶段和现状以及行业未来趋势,恒大必须要有新打法、新战略。

房地产要去掉金融属性回归实体经济,那么降低杠杆率和负债率是题中之义。但作为恒大来讲,负债的降低只是一个最终的结果。对于恒大这样的公众公司来说,增长仍是核心之一,不能因为降负债就抑制了增长,而是要两者兼得。

这里面的逻辑许家印一开始就想得很清楚,因此他在降负债的战略前面加了两个关键战略,那就是“高增长、控规模”。

“只有实现销售额大增,才有更充足的回款,才有更加充足的现金流,才能大幅降低负债率。”许家印说。同时,基于恒大2.93万亿平方米的行业第一土储,未来将进入控土储增长规模的精细化开发阶段。

兵法说,有了战略还要有匹配的战术,许家印给出了他的战术。“高增长”就是要实现销售高速增长,今年要实现销售8000亿,到2022年要实现销售1万亿;“控规模”就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右;而“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

“高增长、控规模、降负债”,环环相扣,确保目标可实现,许家印算了一笔账,“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

事实上,据我们的观察,新战略虽然是恒大第一次对外正式公布,但企业内部在动作上已经提前做了践行。比如,围绕销售端的高增长,恒大通过恒房通实施“网上销售”的颠覆性营销革命。整个一季度,销售额1465亿大增23%,销售回款1133亿大增55%,行业排名第一。

在整个一度全国受疫情影响的背景下,这一业绩逆势刷新了恒大一季度销售及回款的最高历史记录。1465亿元的销售额,既是说明了新战略的成效,也为全年实现新战略的目标开了个好头。

业内人士评价,对于恒大这样体量的公司而言,必须要审时度势提前谋划,看到未来5年的事情,降低了负债的恒大将能从容地应对行业变化,进而更加稳健。

“新”恒大:2022年销售破1万亿

往往一个企业新战略出来的时候,作为投资者,通常关心两个事情,一是新战略下利润如何?二是新战略下现有的业务布局会怎样去做协同?

先说利润,2019年恒大核心利润408.2亿元,同比下降48%。乍一看,这个利润的绝对值虽然依旧给力,但却是下滑了的,公众关心,新战略实行后,利润将会如何表现。

事实上,针对恒大2019年408.2亿元的核心利润有一个大背景,当年在引入战略投资者的时候,恒大对2017至2019年的净利润有一个总计1050亿元的目标。实际上,这个目标在2017和2018两个年度已经完成了,加上今年的408.2亿元,恒大总计实现了1650亿元的净利润,大大超出1050亿元的目标。

如果净利润超出太多,就需要给投资者多分红利,这无形中对后续经营形成压力。在此背景下,通过去年11、12月份的打折销售,清掉一些尾盘,消化了低利润,有意识地降低了2019年的利润总额。

基于此,2020年净利润的反弹将是大概率事件,据了解,到现在为止,恒大已售未结还有4500亿元,这意味着,再卖1500亿元交楼,就可以完成全年6000亿元的经营目标,按照10%的净利率就是600亿元的利润。

夏海钧说,“恒大2020年实现利润目标一点问题都没有,充满了信心。许家印对内提出的目标不是6000亿元,而是8000亿元,公司的利润和成长性,可能要比这个更好。”

再放长时间轴看,恒大最大的优势就是有充足的土地储备,恒大2.93亿平方米的土地储备,60、70%是在一、二线城市,但是楼面价只有1800元/平方米,这个价格是同行没有的,也就是为未来几年实现高利润打下坚实的基础。这也是新战略中“高增长”的底气所在。

由此,到2022年,恒大在销售额上的目标是1万亿,届时将再一次成为行业首个突破万亿销售额的地产企业。

再看新战略下业务布局的协同。目前,恒大是以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局。

战略最重要的是对焦,确保落地实现,因此,许家印明确:五年内不再进入任何新的产业,恒大做事要不不做,要做一定就要做成功,一定要做最好。

目前,新能源汽车方面,恒大已经完成了电机、总成、电池等核心技术环节的布局,未来5年将进入收获期。

系统观察下来,在地产业务上,恒大通过过去20年的布局,凭借行业最优质的土储,将进入精细化运营时期;多元化布局上,龙头新能源汽车亦将在汽车大赛道上进入收获期;在渠道端,恒房通链接房产、汽车甚至更多品类,已渐渐成为超级交易平台。

在此时,“高增收、控规模、降负债”无疑是结合大势下,最适合恒大的路线。通过再造恒大,许家印不仅仅要在2022年实现万亿销售,更要从长远出发,给公众带来一个更加稳健的恒大。

文 | 《巴伦周刊》中文版撰稿人 张晓添

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  来源微信公众号:雷帝触网

 


posted @ 20-04-02 08:24  作者:admin  阅读量:

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